Hur många gatulokaler behöver Stockholm? Går det att dumpa hyresmarknaden?

En viktig idé för urbanismen är att öka utbudet av kommersiella lokaler i markplan. Det finns flera uppenbara fördelar, jämfört med funktionsseparerade bostadslängor och köplador: de utökar det offentliga rummet, skapar trygghet under stora delar av dygnet, förkortar pendlingsvägar, ger underlag för servicebranschen, och är mindre insynskänsliga än bostäder.

Frågan är vad som händer om kommunerna skulle dra principen till sin spets, genom att utforma detaljplanerna så att väsentligen alla nya flerfamiljshus får lokaler i markplan, och även de befintliga där en sådan sanering är möjlig.

Dels kan vi spekulera i vad som händer på lokal nivå. I lägen med god kollektivtrafik, hög folktäthet och brist på lokaler, finns rejält kundunderlag, vilket förhoppningsvis ger flera framgångsrika butiker, och nöjda fastighetsägare. Befintliga bostadsrättsföreningar kommer ha ett dilemma där stärkt ekonomi ställs mot trängsel och buller. Men i stället för att ge kritiska boende vetorätt mot förändringar av närområdet, kan man hoppas att de antingen byter åsikt, eller flyttar, och låter bostaden tas över av någon som aktivt väljer urbanitet.

I yttre lägen kan det vara svårt att hitta en entreprenör som vill hyra butikslokal, om de så fick använda lokalen gratis. I sådana fall borde det ligga i kommunens intresse att bottenvåningen används av en offentlig verksamhet som småföretagskontor eller förskola, eller av föreningen som tvättstuga/gillestuga/hobbyrum, i stället för bostäder, av ovan nämnda skäl. Hur stor del av en BRF:s golvyta kan användas till gemensamma lokaler? Vilka trender finns i föreningslivet?

De storskaliga följderna är en annan fråga. Vad skulle hända i Stockholmsregionen, om mängden butikslokaler ökade rejält? Skulle hyresmarknaden för kommersiella lokaler dumpas? Skulle det få märkbara effekter i innerstaden? Eller i förortsgallerior?

Skulle det bli ekonomiskt ohållbart att bygga nya kontorshus och gallerior? Vore det i så fall ett problem?

Relaterat: "Vad ska hända med ytterförorterna?" http://www.yimby.se/forum/thread.aspx?id=1593

En annan fråga är vem som har rätt till förortens markytor. En lägenhet i markplan medför en inmutning av marken runtomkring, och det kan vara svårt att veta om gräsmattan tillhör den enskilda lägenheten, huset, eller allmänheten. Om markplanet i stället upptas av en butik eller restaurang i markplan, så blir det uppenbart för de flesta att marken kring huset butiken/restaurangens domän, och det kan de boende uppfatta som en förlust. Det är just därför som kommunerna borde vara intresserade av att tydligare definiera gränser mellan allmän och privat mark, och inrättande av fler gatulokaler kan vara ett instrument för det ändamålet.

---

Senast ändrad 25 oktober 2012 16:41

Det finns så klart en gräns där det inträffar marknadskollaps. Men den gränsen är långt bort. Det första som händer är att det blir en större spridning i lokalhyror baserat på läget. Och det gör att ett serviceutbud som idag inte existerar, därför att det inte blir bärkraftigt med nuvarande hyror, kan få chansen att etableras.

En annan effekt blir att stora kedjor som baserar sin lönsamhet på jättebutiker i perifera lägen där lokalhyran är nästan noll kommer få konkurrens av en massa mindre butiker som kan hålla liknande priser i lägen där kunderna bor eller arbetar. Dvs köpladorna slåss ut.

Dvs den mest påtagliga konsekvensen till att börja med blir en klart snabbare omställning från bilsamhälle till gång och cykelsamhälle med kollektivtrafik för längre distanser.

Men, en oerhört viktig poäng är att dessa lokaler i bottenvåningarna måste ha sådan ljudisolering mot resten av huset att det går att bedriva hantverksmässig tillverkning i dem eller musikklubbar. För det är i den typen av mix mellan närservice och produktion och kultur som det finns en idag underförsörjd marknad.

Frågan är då hur kommuner ska kunna driva på fastighetsägare att inreda fler lokaler.

Ändra detaljplaner för befintliga bostadsområden
Många bostadsområden har, enligt detaljplan, förbud mot kommersiell verksamhet. Kommunen borde ändra detaljplaner för så många områden som möjligt, så att fastighetsägaren får använda markplan till kommers, och köra över enskilda boende som protesterar.

Så vitt jag vet, finns regler som förbjuder buller efter klockan 22 i bostadsområden. Den som vill bo i en lägenhet i Stockholmsregionen, men absolut inte granne med en restaurang, butik eller förskola, har idag kanske 80% av regionens bostadsbestånd att välja på, och även om Yimby blev maktfullkomliga diktatorer över hela Sverige, skulle det dröja årtionden innan det började bli ont om lägenheter som ligger långt bort från kommersiell och offentlig service.

Börja med kommunens egna fastigheter
I kommunägda fastigheter kan kommunen direkt börja bygga om bottenvåningarna till lokaler. Förskolor och andra offentliga verksamheter är lämpliga hyresgäster.

Utökad kommunal service för fastighetsägare med lokaler
Kommuner kan rulla ut röda mattan för bostadsfastigheter som har åtminstone någon kommersiell lokal, genom att ge dem direkt avfallshämtning, vägunderhåll fram till dörren, och stöd för renovering av lokaler, entréer och tomter på ett sätt som gör dem till del av det offentliga rummet.

Möjliggör för fastighetsägarna att privatisera tomtmark
För att de boende inte ska känna sig förfördelade, bör kommunen också stödja de fastighetsägare som hyr ut lokaler, genom att tillåta dem att hägna in tomtyta mellan husen, så länge det inte hindrar gång- och fordonstrafiken. En tacksam modell är att förskolor samutnyttjar inhägnade trädgårdar med de boende.

Satsa på icke-kommersiella allmänningar
När gräsmattorna mellan hyreshusen alltmer tas upp av privata tomter och uteserveringar, är det viktigare än någonsin att kommunen tillhandahåller utom- och inomhusplatser för allmänheten. Det är sällan brist på utrymme: utomhus är det belysning och underhåll som behövs, inomhus är det personal. Det kommer förstås medföra fasta kostnader för kommunen, men det går att finansiera med ökat skatteunderlag.

---

Senast ändrad 7 november 2012 04:16

Bra förslag!



Det där gäller faktiskt i hela innerstan, men det är huvudsakligen utomhuskonserter och byggnadsverksamhet som inte kan pågå efter 22.



En variant som förekommer i Storbritannien är att kommunerna går in och sponsrar den lokala företagarföreningen med kostnaden för en tjänst som är inriktad på att hjälpa medlemmarna med marknadsföring, affärsutveckling och hjälp att förhandla med myndigheter.

Avskaffa det tillståndskrav på allmänna sammankomster som missvisande kallas "danstillståndet".

https://lagen.nu/1993:1617#K2P4

Det är inget specifikt förbud mot dans eller nöjen. Det är en inskränkning av mötesfriheten och urbaniteten.

Det behövs också en kommunal eller regional näringslivsstrategi, där tjänstemännen är medvetna om vilka serviceverksamheter som har möjlighet att växa. Förr var det pizzeriorna, de senaste åren har det varit thaikrogarna och espressokaféerna, och under de närmaste åren kommer det nog vara något helt annat.

Frågan är om det finns någon risk för överetablering, med en stad full av tomma lokaler som utgör en onödig samhällskostnad.

Finns det någon praktisk gräns för lokaler-i-bottenvåning-policyn?

Nej, för vad som händer om de är för många är att det blir som på 70-talet, föreningar hyr billiga butikslokaler i dåliga lägen och har som verksamhetsbaser. Sen när hela kulturvänstern hade blivit företagare inom reklam och media så började de istället hyra butikslokaler som studios/kontor och då tog butikslokalerna i innerstan slut och så blev det brist istället.

Däremot finns en gräns för ett eventuellt krav på kontorslokaler på plan 1 i husen. Där får man vara flexibel och ange att de ska vara konverterbara mellan kontor och bostäder eller tillåtna för både och, även samtidigt. Det behövs att det finns kvadratmetrar som kan flöda mellan olika användningar över tiden för att balansera ut obalanser i utbud och efterfrågan. Även lokaler i bottenvåningarna borde vara tillåtet att bo i ifall man är egen företagare, så länge man också har verksamhet där.

---

Senast ändrad 28 oktober 2012 19:18

Framför allt är det de olika normerna för takhöjd, ventilation och ljudisolering för olika användning som skapar problem. Det gör att även om man vill och samhället behöver att man konverterar mellan olika användning så går det inte i de hus som byggs idag. Normerna borde likriktas så att alla kvadratmetrar uppfyller kraven för alla användningar.

Frågan är vilka skäl det finns till att man har förbud och regler alls i den här saken. Dvs så länge man inte bedriver en hälsovådlig verksamhet, men då finns det ju hälsovårdsregler istället och behövs inga särskilda stadsplanedito.

Någonstans på yimby.se har jag läst att det är en nackdel för en fastighetsägare att ha en lokal i sitt hus och därför försöker undvika detta. Varför det istället för förbud skulle behövas påbud, även om jag inte vet hur det skulle se ut för att bli så flexibelt som möjligt.

Huruvida det är en nackdel eller inte beror på vilken affärsmodell man har.

För en byggare/spekulant som snabbt ska sälja av en massa bostadsrätter är det en nackdel med en lokal eftersom den inte ger försäljningsintäkt i sig utan bara fördyrar bostäderna vid försäljningstillfället.

För ett fastighetsbolag inriktad på bostäder kräver lokaler att man bygger en separat förvaltningsorganisation eftersom marknaden ser helt annorlunda ut och det kräver en annan beredskap att ta investeringskostnader för hyresgästanpassningar.

För ett fastighetsbolag inriktat på lokaler och kontor är det å andra sidan besvärligt av samma skäl att ha bostäder i fastigheterna, kräver helt annan och separat förvaltningsorganisation.

För ett mindre privatägt fastighetsbolag är det däremot extremt viktigt att man har så många olika sorters lokaler som möjligt, en ljudisolerad källare som man kan hyra ut till bullrande verksamheter, butikslokaler i bottenplanet, kontor på något våningsplan och sen några våningar med bostäder i blandade storlekar. Då har man garanterat hyresintäkter i alla konjunkturcykler vilket minskar riskerna och sårbarheten. Och man har chansen att göra rejäla vinster när det är högkonjunktur.

Ju större fastighetsbolag desto mer renodlad monokultur alltså?

Jag tycker logiken haltar mellan stora och små bolag för nybyggdahus. Ett mindre bolag som just byggt ett hus har större problem att hantera risk över lång tid och är därför mer intresserad av att genast minska risken genom att maximera försäljningarna i ett tidigt skede.

Om bottenlokaler är konverterbara samt att det är mer lönsamt att hyra ut bostäder är det väll också ganska enkelt att se hur det hela slutar.

Jag tycker trots det att en norm för affärslokaler vid nybyggen är en bra idé. Men det ska just handla om resturanger och affärslokaler som fungerar som en påtaglig 'public good' och på ertt påtagligt sätt höjer värdet i området.

---

Senast ändrad 5 november 2012 11:21

Det finns ett behov av flexibla fastigheter. Som det är nu så kan man räkna med att det som inte planerats in från början aldrig kommer att tillkomma. I ett område utan mataffär kommer vara utan mataffär och Ett område utan skola/dagisplatser kan i bästa fall få se provisoriska dagisbaracker. Ett område utan verksamhetslokaler förblir med största säkerhet utan verksamhetslokaler.

Som det är idag är alla skolor, mataffär, dagis och verksamhetslokaler beroende av att planeras in. Resultatet är att våra stadsdelar är mycket känsliga för förändringar. Alla förändringar som inte förutspåtts när det planerades kommer att leda till överskott eller brist på olika lokaltyper (om de inte redan är inbyggda). Dessa brister kräver att det planeras in dyra lösningar: dagisbaracker, nya skolor, skolskjuts och externhandel. Framförallt tar det tid att alla förändringar måste ta omvägen via en stadsplanerare.

Det som behövs är istället flexibla fastigheter som kan användas och utvecklas på många olika sätt. På så sätt kan nya behov tillgodoses på ett smidigt sätt. Det handlar om att alla hus ska ha bottenvåningar anpassade för verksamhetslokaler, men också om att en stor del av de större fastigheterna ska ha ensamma ägare. Starka ägare kan ta beslut om att bygga om sina fastigheter till nya ändamål. Dessa ägare har makten att utföra större förändringar t.ex matbutik, gym, teater, skola. Bostadsrättsföreningar, samt ägare till mindre fastigheter kan åstadkomma mindre förändringar såsom butiker, kontor och dagis.

En sådan flexibilitet gör att eventuella obalanser i utbudet av olika lokaltyper kan balanseras ut och att utbudet av lokaler hela tiden kan anpassa sig till efterfrågan, vilket i sin tur i längden medför att lokalhyrorna kan hållas nere.

---

Senast ändrad 5 november 2012 15:05

Plus att det inte ska krävas stadsplaneändring för att få ändra användningen av en lokal.

---

Senast ändrad 8 november 2012 00:47

Just riskhanteringen är faktiskt inte alls beroende på storleken. den är bara beroende på hur finansieringen ser ut.

2 exempel på små fastighetsbolag som är relativt riskokänsliga.

En privatperson med 14 miljoner på banken och ett jobb med en inkomst som klarar löpande kostnader kan utan vidare bygga ett mindre hus för 14 miljoner och sen vänta i åratal på att de rätta hyresgästerna ska dyka upp. Såna personer finns det förvånansvärt gott om i Stockholm numera.

Eller en person som äger en arkitektfirma med 6 anställda som haft mycket uppdrag i några år kanske säljer en villa för 6 miljoner, ritar ett hus som fungerar som reklampelare för det egna kontoret och lånar sen 8 miljoner, bygger för 14 miljoner och bor sen själv på de två översta våningarna, hyr ut 2 våningsplan till det egna arkitektkontoret och hyr sen ut bottenvåningen veckovis som galleri till konstnärer som behöver en utställningslokal, utom 3-4 veckor om året då arkitektkontoret själva har utställningar och minikonferenser i bottenvåningen.

Hade lokalmarknaden funnits på det sättet hade nöjeslivet sett helt annorlunda ut med fler rockpubbar, creperior och mini-finedinings och liknande, även långt ut i periferin. I dagsläget är man ju tvungen att hosta upp uppåt en miljon för ett hyreskontrant för att överhuvudtaget få fram en lokal du får bedriva restaurangverksamhet i, i förorten, i innerstan är det mycket större pengar än så. Det är skitsvårt att få tag på en ny lokal i ett visst område, utan mängden tillgängliga restauranglämpliga lokaler är löjligt konstant.

Säg att kommunerna drev genom åtgärder som ökade utbudet av butikslokaler så kraftigt, att hyrorna började sjunka.

En fördel är att ingen ekonomiskt sinnad fastighetsägare skulle söka bygglov för en bilberoende förortsgalleria, med en sådan hyresmarknad.

En nackdel är att det skulle bli svårt att övertyga fastighetsägare att bygga in butikslokaler i nya flerbostadshus, när det medför en kostnad utan direkt avkastning. Detaljplanerna kanske borde tvinga fram dem? Det skulle medföra dyrare lägenheter, men det kanske folk är beredda att betala för att få urbanitet.

I brist på kommersiella hyresgäster, kan ju lokalerna användas av de boende som föreningslokaler.

---

Senast ändrad 22 november 2012 19:35

De kanske sparar in en slant på parkeringsplatserna istället.

Tror definitivt att detaljplanerna ska användas för att tvinga fram butikslokaler i bottenvåningarna. Så gjorde man på medeltiden i hela europa och det fungerade utmärkt. Ofta hade man också kravet att det även skulle byggas högvalviga källare som kunde användas för restaurangverksamhet.

Och precis som Tore räknat ut skulle en sån ökning av billiga butikslokaler helt ta död på de bilberoende jätteanläggningar ute på åkrar.

Som jag ser det är det egentligen den enda fungerande metoden för att få fram mer blandstad. Kvartersstrukturen är viktig, och de små tomterna likaså, men utan ett direkt krav på lokaler i bottenvåningen blir det ändå inte blandstad.